כשמדברים על תביעת קבלן על ליקויי בניה צריך לזכור כי מחירי הדיור בישראל הולכים ומאמירים, ורכישת דירה חדשה זו ההוצאה הגדולה ביותר בחייהם של רוב הישראלים. ואכן – זוגות ויחידים רבים בוחרים להשקיע את מרבית ההון שצברו ברכישת דירה או בית פרטי חדש.
לעתים קרובות ההתרגשות שמלווה את הרוכשים כשהם מקבלים לראשונה את המפתחות לנכס מתחלפת באכזבה. זה קורה כאשר הם מגלים שנפלו ליקויים רבים במהלך בניית הנכס – ליקויי בניה שהם במקרה הטוב אסתטיים, כך שהם פוגעים באיכות החיים "בלבד", ובמקרה הרע ליקויים בטיחותיים חמורים, שעלולים גם להביא לפגיעות בגוף.
ליקויי בניה בדירות חדשות בישראל: מכת מדינה
ל"מגפת ליקויי הבנייה בישראל" יצא בשנים האחרונות שם של ממש.
ע"פ מחקר שנערך לאחרונה ע"י הטכניון, ב-100% מהדירות החדשות בישראל קיימים ליקויי בנייה בדרגות חומרה שונות – נתון אשר מעמיד את ישראל באחד המקומות הראשונים בעולם בשכיחות ליקויי הבנייה.
ליקויי בנייה אינם מאפיינים דווקא דירות שנרכשו במחירים נמוכים: גם בפרויקטים יוקרתיים נמצאים ליקויים חמורים, כפי שעולה ממקרה שפורסם לאחרונה. נציגות ועד הבית באחד ממגדלי היוקרה הנוצצים בתל אביב, תבעה את הקבלן בעקבות ליקויי בנייה חמורים שהתגלו בבניין, כאשר לדבריהם "הפרויקט סובל מכשלים וממחדלים בסיסיים".
ביקשנו לשמוע מעו"ד זיו כהן, מהמומחים הבולטים בארץ לתביעות ליקויי בנייה ושותף במשרד עוה"ד כהן – יקולב, כיצד הדבר קורה, ומה ניתן לעשות כדי לקבל מהקבלן פיצוי כספי.
האם קיימת עלייה בשנים האחרונות במספר הבניינים החדשים שנמסרים עם ליקויי בנייה?
"אכן, קיימת עלייה בפניות בתחום זה. בשנים האחרונות אני נתקל בתופעה נרחבת מאוד של ליקויי בנייה בהרבה מאוד פרויקטים קבלניים.
הדיירים נמצאים במצוקה כתוצאה מכך שהם קיבלו פרויקט – אם מדובר בדירה שלהם, או ברכוש המשותף בבניין – עם ליקויים רבים, והקבלן בחלק גדול מהמקרים משאיר אותם חסרי אונים".
מהם סוגי ליקויי הבניה הנפוצים ביותר?
"מדובר במגוון מאוד רחב של ליקויים. זה יכול להיות בתחום של נפילת אריחים מבניינים, ליקויי איטום, נזילות, דליפות מים, מערכות אינסטלציה וחשמל, מעליות ועוד. ליקויי בנייה נפוצים מתבטאים בין השאר בטיח מתפורר ובסדקים בקירות המבנה".
איך יכול להיות שקיימים ליקויים רבים בבניינים רבים, גם כשמדובר בקבלנים גדולים וידועים?
"חלק מהקבלנים 'מנצלים' את העובדה שלדיירים חסרה יכולת ההתארגנות או שהם אינם יכולים לשאת במימון של תביעת ליקויי בניה בדירה החדשה או בבניין. מאחר שקיימת בעיה להוציא לפועל תביעה כנגדם, הקבלנים 'מרשים לעצמם' לא לתת את המוצר המוגמר שהם התחייבו לו.
במקרים אחרים, קבלן יכול להיות קבלן מעולה, אבל הוא מעסיק עובדים לא מספיק מיומנים. כך העבודה לא מתבצעת כפי שהיא אמורה להתבצע. הדבר מתבטא לעתים קרובות ברמת בניה נמוכה".
מה מונע מהדיירים לפנות אל הקבלן שבנה את הבניין, ולבקש ממנו לתקן את הליקויים?
"כאשר הדייר פונה אלינו, לעורך דין, ברוב המקרים הוא כבר פנה לקבלן. לעתים קרובות הקבלן מתחמק מתיקון הליקויים באופן גורף, לעתים הוא מתקן רק את חלקם. במקרים אחרים, כשהקבלן יגיע לבצע תיקון, יהיה מדובר בטיפול קוסמטי שלאחריו הבעיה תצוץ מחדש.
כך יוצא שהדייר רודף אחרי הקבלן, יכול להיות במשך חודשים, אפילו שנים, עד שהדייר מגיע למצב שבו הוא כבר הרים ידיים. אין לו דרך אחרת, הוא עשה כל מה שהוא יכול לעשות, והדרך היחידה שנותרה לו היא להגיש את התביעה לבית המשפט".
תביעת קבלן על ליקויי בנייה – מאיפה מתחילים?
"בשלב הראשוני נפנה לבדיקת ליקויי בניה. במסגרת הבדיקה, צריך לקבל חוות דעת ממהנדס או שמאי שבה המומחה יעריך את הנזקים ויקבע את קשר הסיבתי בין הליקויים בבניין לבין עבודתו של הקבלן ואת היקף הנזק.
אם ניקח ליקוי של נפילת אריחים כדוגמה, אזי המומחה צריך לצאת למקום, לבחון את האריחים, לבדוק האם הקבלן עמד בתקני בנייה, להגיע למסקנה מהו הגורם לנפילה ובסוף לתת הערכה כספית של הנזק, זאת אומרת – כמה יעלה לתקן את הליקוי.
לפעמים אותו מומחה צריך להפעיל מומחים נוספים תחתיו. אם ניקח לדוגמה בניין שקיים בו ליקוי בתחום האיטום, שלא ברור לגמרי ממה נגרם הליקוי וכמה יעלה לתקן אותו, לעתים צריך לקחת מומחה בתחום האיטום באופן ספציפי.
לאחר איתור ליקויי הבנייה, מתחיל הטיפול המשפטי. ועד הבית או הדייר צריך להתקשר עם עורך דין, וכמובן עדיף להתקשר עם עורך דין בעל ניסיון מוכח בתחום ליקויי הבנייה. לעתים התובעים מתקשרים קודם עם עורך הדין ולאחר מכן עם בודק ליקויי בנייה, ושני הדרכים אפשריות.
לאחר מכן, כאשר יש חוות דעת מומחה ועורך דין מטפל, מגישים תביעה לבית המשפט. הצד השני, הקבלן הנתבע, בדרך כלל מביא חוות דעת מומחה מטעמו, וחוות הדעת הנגדית הזאת תחלוק על רוב טענות התובעים, גם בנושא של עצם קיומו של הליקוי וגם בשאלה ממה הוא נגרם וגם לגבי היקף הנזק.
מאחר שכמעט תמיד חוות הדעת של התובעים ושל הנתבעים יהיו ממש מנוגדות אחת לשנייה, בית המשפט נוהג למנות מומחה שלישי מטעמו, מומחה אובייקטיבי, שלמעשה הוא 'ידו הארוכה' של בית המשפט. מומחה בית המשפט יבקש לבחון לעומק את טענות הצדדים ולכן חשוב מלכתחילה שהתובעים יצטיידו בחוות דעת ממומחה מנוסה, שידע לעמוד מאחורי הקביעות שלו ולשכנע את המומחה מטעם בית המשפט.
חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט חשובה ביותר, ועל בסיסה לרוב בית המשפט קובע את הסכום שבו על הקבלן לפצות את הדיירים. בכך ככלל מסתיים התיק".
מה הסיכוי של תביעות קבלן בגין ליקויי בניה לזכות בפיצוי?
"סיכוי גבוה. זה יכול להיות בפסק דין או בפשרה, כאשר בפועל רוב התיקים נגמרים בפשרה".
אם כך, איך נוצר מצב שבו רוכשי דירות רבים מוותרים על הגשת תביעת ליקויי בנייה נגד הקבלן?
גם כשקיימים ליקויים חמורים ביותר בבניין וסיכויי ההצלחה לטובתם – מה האתגר של רוכשי הדירות בבואם להגיש תביעת ליקויי בניה?
"הגשת תביעת ליקויי בנייה נגד הקבלן לבית משפט היא הליך יקר ומורכב. צריך לממן מראש את עלות חוות דעת המומחים ואגרת בית המשפט, כאשר התיק הזה מתקדם צריך לשלם למומחה שלישי מטעם בית המשפט, ובחלק גדול מהקרים צריך לשלם גם לעורך הדין מקדמה מסוימת.
בסוף, זה הרבה מאוד כסף. והדייר הזה, שמגיע עם "הלשון בחוץ" אחרי שהוציא כמעט את כל כספו בשביל לקנות את הדירה, ובשביל לשפץ ולשדרג אותה, מתקשה להוציא סכומים נוספים. כך שהאתגר העיקרי הוא אתגר המימון.
כל זאת, כאשר מדובר בליקויי בנייה בדירה חדשה או בבית חדש. הדבר הולך ומסתבך כאשר מדובר בעשרות רבות של דיירים שרוצים להתאחד בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף.
במקרה הזה, יש בעיה נוספת של גבייה. כל דייר עכשיו צריך לשלם מכיסו, לצורך הדוגמה, 3,000-5,000 שקל. הגבייה הזאת, שבה ועד הבית צריך לאסוף מ-50 או 100 דיירים את הסכומים האלה, לא פשוטה.
לכן, לפעמים ההליך לא יוצא לפועל. גם אם זה יוצא לפועל, לוקח הרבה מאוד זמן לגייס את הכספים, חודשים ארוכים במקרה הטוב.
הזמן הזה עולה כסף לדיירים, שבינתיים נשארים למעשה בחוסר אפשרות לתקן את הליקוי.
הרי בסופו של דבר, כרוכשי דירות, מה אנחנו רוצים? אנחנו רוצים לקבל פרויקט תקין ללא ליקויים. ככלל, , יש שתי אפשרויות – או שהליקויים יתוקנו ע"י הקבלן שבנה, או לחילופין יתוקנו ע"י קבלנים חיצוניים באמצעות כספים שיתקבלו מאותו קבלן, באמצעות הגשת תביעה.
כשהליך הגבייה מתארך ומתארך, לא ניתן לקדם את התהליך המשפטי. בשורה התחתונה, לא מעט דיירים מגיעים למבוי סתום משום שאין להם אפשרות לגייס את המימון לתביעת ליקויי בנייה, למרות שיש להם עילת תביעה מצוינת – זאת אומרת, 'קייס' טוב ומובהק. וחבל שכך".
כשאתה אומר "הליך יקר" – מהם הסכומים שרוכשי הדירות יצטרכו לשלם כדי להוציא את התביעה לפועל?
"לכל הפחות ההליך הזה עשוי לעלות עשרות אלפי שקלים לכל הבניין יחד. כל דייר יצטרך לשלם כמה אלפי שקלים בממוצע".
אז כיצד חלק מהבניינים מצליחים להוציא תביעה לפועל, בעוד שבניינים אחרים לא מצליחים?
"הפתרון שאני מצאתי בשנים האחרונות, ואני מציע אותו ללקוחותיי, הוא שיתוף פעולה קרן ג'סטיס. הקרן מעניקה מימון לתביעות ליקויי בנייה ולמעשה נושאת בכל עלויות התביעה בשם הדיירים.
מדובר על קבלת מימון לכל ההוצאות שהזכרנו קודם – חוות דעת מומחים, אגרת בית המשפט, מומחה מטעם בית המשפט, מקדמה בגין שכר טרחת עורך הדין וכל הוצאה אחרת שיכולה לעלות בקשר להליך.
קבלת מימון לתביעת ליקויי בנייה מחלצת את חוסר האפשרות לקדם את התביעה, מייעלת ומפשטת את ההליך, וגם מפחיתה מהדייר היחיד או מהדיירים כקבוצה את חוסר האפשרות לממן את התביעה וגם את הסיכוי שטמון בה. אני רואה בשיטה הזאת יתרון מאוד משמעותי".
איך הלקוחות מגיבים כשאתה משתף אותם באפשרות להסתייע בקרן ג'סטיס?
"נתחיל מלדבר על שיטת העבודה מול הקרן, שהיא מאוד פשוטה – ככלל, אם התובע זוכה בתביעתו, הוא מחזיר לקרן את עלות המימון ובנוסף עמלה מסוימת שקבועה מראש. העמלה הזאת היא חלק מסוים מהפיצוי שנפסק לתובע – 'חתיכה מהעוגה'.
אם התובע לא זוכה, הוא פטור מהחזר כספי, והקרן היא זו שלמעשה הפסידה את כספה. מדובר ב-WIN WIN SITUATION – משום שיש לתובע דרך להגיע לתוצאה המיוחלת ללא הוצאת כספים מראש.
אם בסופו של דבר התביעה נכשלת, אותו תובע לא צריך להחזיר לקרן את הכסף. לכן, לטעמי, העלות שהקרן זכאית לה זניחה יחסית ליתרונות שעומדים לקבלת המימון הזה. לכן, התגובות חיוביות, ולקוחות רבים מבקשים להתקשר עם ג'סטיס".
ספר לנו על מקרה שבו הסתייעת בקרן ג'סטיס
"לאחרונה טיפלתי בפרויקט של מספר בניינים, עם עשרות דיירים, שקיבלו את הבניין כשנתיים לפני שהם פנו אליי, והליקויים רבים.
במשך תקופה ארוכה הם ניסו לפתור את הסיפור הזה בעצמם – כלומר הם פנו אל הקבלן וממש רדפו אחריו כדי שיתקן את הליקויים. הקבלן בפועל לא עשה דבר. היה ברור שמדובר בעילת תביעה טובה וסיכוי גבוה ביותר שהיא תסתיים בפיצוי כספי.
למרות זאת, הם לא הצליחו לקדם את גיוס הכספים מכל הדיירים, משום שאחוז ניכר מאנשי הבניין העדיפו שלא ליטול את הסיכון ולא לשאת בעלות של אלפי שקלים בגין תביעה שהם אינם יודעים מתי ואיך תסתיים. גם מחלוקות פנימיות בין הדיירים בינם לבין עצמם על הצורך בתביעה ועל האופן שבו תוגש התביעה, וכן על זהות המומחים, לא איפשרו את קידום התביעה.
כאשר הדיירים הגיעו אליי והסבירו לי על הבעייתיות שהם נתקלו בה עד עכשיו, יידעתי אותם על הפתרון של קבלת מימון משפטי מג'סטיס. בעקבות הפתרון שהצעתי להם הוחלט להתקשר עם הקרן, וכך ניתן היה לקדם את ההליך.
הקרן הסכימה לממן את חוות הדעת של המומחים – מהנדס ויועצים נוספים, גם לשאת באגרת המשפט שהגיעה לעשרות אלפי שקלים, וגם לממן מקדמה בגין שכר טרחת עורך הדין. קבלת המימון להליך המשפטי סייעה אפוא לקדם את התיק".
