רכישת בית זוהי ההוצאה הכי משמעותית של הישראלי הממוצע. בישראל מחירי הדירות נותרים גבוהים ביחס לעולם, אך לעיתים התמורה לא עולה בקנה אחד עם העלות הגבוהה. לצערנו יש רוכשים רבים שנותרים בחוסר אונים מול זמני מסירה שמתארכים והולכים. לעיתים מדובר בשנים של עיכוב עד מועד קבלת המפתחות לבית החדש. אז מה אפשר לעשות אם גם אתם סובלים מאיחור במסירת דירה מקבלן? מדריך לרוכשי דירות – שרק הולכות ומתרחקות מהן.
לפי מדגם שערך משרד השיכון ב-2022, 41.8% מהדירות בישראל נמסרות באיחור. לדבר יש השלכות כלכליות כבדות על הרוכשים, שלרוב משקיעים את כל הונם או חסכונות חייהם ברכישת דירה חדשה מקבלן. על אף שבחוזה שבידם נקוב מועד המסירה – רוכשים רבים לא יודעים מה אומר החוק על מצבם. יתרה מזאת – בחלק מהמקרים מחתים היזם את הרוכשים המתרגשים על חוזים בדבר וויתור על הפיצוי בגין העיכוב במסירה- אך פסקי דין שונים בעניין מצאו כי חוזים אלה אינם קבילים.
Error: Contact form not found.
פער הכוחות בין הקבלנים לרוכשים הוא דרמטי בכל הנוגע למסירת מפתחות לבתים חדשים. כאמור – לא פחות מ-41.8% מהדירות בישראל נמסרו בעיכוב של למעלה משנה. את המחדלים הללו מסדיר חוק שנקרא חוק המכר.
כאמור – רכישת דירה חדשה היא אירוע משמעותי ומרגש, כאשר לרוב חותמים הרוכשים על חוזה הרבה לפני שהדירה בנויה. כך בלית ברירה מוצאים עצמם רוכשי דירות חדשות תלויים בקבלן. את מצב זה מנסה חוק המכר דירות לאזן.
על קבלן לפצות רוכשי דירות במקרה וישנו איחור במסירת הדירה. החוק מחשיב איחור כתקופה של יותר מ-60 יום ממועד המסירה הנקוב בחוזה, בכך הוא נותן 60 יום תקופת חסד לקבלנים.
מה קורה אם האיחור במסירת הדירה החדשה עולה על 60 יום? אם תקופת ההמתנה חצתה את קו 60 הימים יכולים רוכשים לתבוע פיצוי גם עבור תקופה זו.
כך, בניגוד לתביעות אחרות בנושאי בניה כמו תביעת ליקויי בניה למשל – בתביעות בגין איחור במסירת דירה חדשה הרוכשים זכאים לפיצוי כספי ללא הוכחת נזק.
החוק אינו מגדיר סכום פיצוי ספציפי – אלא מעמיד נוסחת "דמי שכירות" קבועה בחוק לרשות רוכשי הדירות. אז לכמה פיצויים זכאים הקונים? בעבור כל חודש עיכוב ממועד המסירה שננקב בחוזה יפוצו הרוכשים בסכומים הבאים:
סכום השווה לדמי שכירות של דירה בגודל ומיקום דומים, כפול 1.5 – עבור התקופה שתחילתה בפקיעת החוזה, וסופה בתום 8 חודשים נוספים.
תהיו זכאים לסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כפול 1.25 – עבור התקופה שתחילתה 9 חודשים לאחר מועד המסירה שננקב בחוזה.
לדוגמא, בדירה חדשה ששכר דירה בנכס דומה עומד על 4,000 ש"ח בחודש שמסירתה התעכבה בשנה, מחוייב הקבלן לפצות את הרוכשים לפי שווי שכר הדירה, כפול 1.5, עבור 8 החודשים הראשונים, ועוד סכום שכר הדירה המוסכם, כפול 1.25 עבור החודש התשיעי ועד החודש השנים עשר. סה"כ: 68,000 ש"ח עבור עיכוב של שנה שלמה במסירת דירה מהקבלן.
ג'סטיס תעזור לכם למצוא עורך דין מומחה בתביעות איחור במסירת דירה מקבלן, הוא בתורו יבדוק ראשית מה הוביל לאיחור במסירה, במידה ונראה לדעתו המקצועית שיש לכם קייס – יפעל להגשת תביעה. לעיתים, עצם שליחת מכתב התראה מעורך דין מדרבן את הקבלן להתפשר עם רוכשי הדירות במהירות.
במידה שלא – קבוצת ג'סטיס עדיין תעמוד לצדכם עד סוף התביעה. כמה זה יעלה לכם אם תפסידו? במידה ולא זכו לפיצוי – לא מתבקשים בעלי נכסים להחזיר את מימון הוצאות התביעה שניתנו על ידינו.
תביעות איחור במסירת דירה הן קלות יחסית לעומת תביעות ליקויי בניה שונות היות וכאן לא נדרש להוכיח כלל נזק. עצם העיכוב, אם הוא רב, מספיק על מנת לזכות את הרוכשים בפיצוי משמעותי, בחישוב הנוסחה למעלה.
לג'סטיס מגיעים בעלי דירות חדשות רבים, כמו גם וועדי בתים – בבקשה לסייע להם לקבל את הדירות שהובטחו להם, כמו גם פיצוי על תקופת עיכוב המסירה מעבר למועד. כך היה עם דיירים של פרויקט חדש בנתיבות, שבו חל איחור במסירת דירות של יותר מ-20 חודשים תמימים. ג'סטיס בחרה להשקיע בתביעה ולעזור לבעלי הדירות לקבל פיצוי על העיכוב
כמעט כל בניין חדש בישראל נבנה היום עם חיפוי של אריחים חיצוניים. למרבה הצער במקרים רבים הבנייה נעשית בצורה לקויה – מה שגורם לרטיבויות קשות בדירות ובניינים חדשים לגמרי, מביא להתפוררות אבני החיפוי ולבסוף עלול גם להוות סכנה משמעותית לחיי אדם כאשר השלב הסופי הוא נפילת אבני חיפוי חיצוני.
אריחי אבן שונים עוברים תהליך עיבוד ארוך משלב הכריה, דרך חיתוך וליטוש, הובלה וכמובן – קיבוע לקיר החיצוני של בניינכם החדש. בתהליך ארוך כזה סביר שיסדקו או ישברו אבנים, לכן נקבע תקן לחיפוי באבן טבעית: תקן זה מחייב למיין את אבני החיפוי החיצוני וסינונם החוצה של אריחים שבורים או פגומים.
אריחי אבן סדוקים או פגומים בבניין חדש יגרמו ראשית לרטיבויות בבניין, בקירות החיצוניים של המבנה – בין אם בתוך הדירות, בחדר המדרגות או בשאר השטחים המשותפים.
הדגל האדום השני לבעיה בטיחותית באריחי החיפוי החיצוני, יהיה התפוררות של האבן. בין אם בשל התאמה שגויה לאקלים המקומי למשל, או בחירת אבן שלא עומדת בתקנות – בשלב זה כבר ניכרים סדקים ברורים באריחי החיפוי, שחיקת שטח הפנים של האבן ועדויות להתפוררות.
כאמור נפילת אריחים בקירות חיצוניים בבניין חדש הן סכנה לציבור ככלל ולדיירי הבניין בעיקר. אותה אבן שנפילתה פצעה אנושות את בן ה-5, הייתה ברוחב 40 ס"מ בלבד. גם האבן הקטנה ביותר עלולה להסב פציעות קטסטרופליות.
חיפוי חיצוני באריחי שיש ואבן מהווה למעשה ציפוי של הבניין החדש, שנועד לספק לו גם מעטפת ובידוד. למעשה מדובר בהצמדת אלפי אריחים לדפנות הבניין בשימוש בחומרי הדבקה ורשתות ברזל. אריחי חיפוי חיצוני מהווים פתרון איטום ואסתטיקה – אך הם גם טומנים בחובם סכנות לשלמות המבנה ובטחון הציבור. סכנות שללא תשומת לב וזהירות עלולות להתממש:
בין אם דיירי הבניין עצמם, הולכי רגל, עוברי אורח או אפילו דיירים בנכסים סמוכים – לכל אלה נשקפת סכנת מיידית במידה והחיפוי החיצוני בבניין נופל ולא יציב.
מעבר לסכנה הנשקפת לציבור, נפילת אבני חיפוי בניין יכולה להיגמר בנזקים כבדים לרכוש. כלי רכב, מבנים סמוכים ושטחים ציבוריים כמו גינות או פארקים. מעבר להסבת נזק כבד – לנזק רכוש הנגרם כתוצאה מנפילת אריחי בניין חיצוניים עלולות להיות השלכות כלכליות מרחיקות לכת, כשעלות התיקונים היא גבוהה מאוד עבור אדם פרטי.
חיפוי חיצוניי בבניין חדש מתפקד גם כפתרון אסתטי לציפוי הבניין, וגם לבידודו. אך בנוסף – החיפוי החיצוני הוא קריטי לשלמות המבנית של הבניין. כאשר אריחים כבדים נופלים מקירות הבניין החיצוניים – יציבות המבנה כולו עלולה להפגע. כלומר נפילת אריחים בחיפוי החיצוני משפיעה על שלמות חלקים אחרים ומאלצת את הרוכשים המותשים לתקנם ולוודא בשנית את שלמות ותקינות הבניין החדש.
אחריות הקבלן לחיפוי חיצוני בבניין חדש מעוגנת בחוק המכר (דירות). ועדיין – ישכיל כל רוכש דירה חדשה בישראל להכיר את הזכויות שלו ולהימנע מראש מהוצאות כלכליות מיותרות ועוגמת נפש.
עוד לפני שתכנסו לבחון את הדירה החדשה הסתובבו סביב הבניין ובחנו את החיפוי החיצוני: האם אתם רואים אריחים רופפים, סדוקים או שבורים? אם כן יתכן ויש לכם עילה לתביעת ליקויי בניה בבניין החדש בגין ליקויים בחיפוי החיצוני.
במידה ואתם כבר סובלים מנפילת אריחים בקירות חיצוניים בבניין – ראשית הישמרו על נפשותיכם. שנית – ממשו את אחריות הקבלן לחיפוי חיצוני, צרו עימו קשר לגבי תיקון הליקויים. אם הקבלן לא דואג לתיקון הליקויים ניתן לקדם פתרון משפטי כאמור בדמות תביעת הקבלן על ליקויי בניה.
בנוסף לאיום המיידי על חיי אדם, ליקויים באריחי חיפוי חיצוני הם עקב אכילס הגורר גם רטיבויות בבנייינים חדשים, עובש בדירות חדשות או בעיות קשות של איטום או ליקויים בחדרי מדרגות – כל אלה גורמים עוגמת נפש וחוסר אונים רב בקרב רוכשי דירות חדשות. כמובן שתיקון וחיזוק אריחים בקירות החיצוניים בבניין חדש הם באחריות הקבלן.
לפי חוק המכר באחריות הקבלן לתקן את הליקויים ולא לדרוש מרוכשי הדירות החדשות לעמוד בעלויות התיקון היקר. בכל הנוגע לאחריות קבלן חוק המכר מתייחס לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות. לכן, אם סבלתם מנפילת אריחים בקירות חיצוניים בבניין חדש, או אם גיליתם רטיבות או נזילות בדירתכם החדשה חשוב לפנות לקבלן על מנת לתת לו הזדמנות לתקן את הליקויים בחיפוי החוץ והליקויים באיטום.
בחיפוי קירות חיצוני ניתן למצוא ליקויים מבעוד מועד. לכן לפני הקניה מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין ולגלות מוקדם יותר מליקויים מהותיים בקיבוע האבן לקיר העלולים לגרום לסכנת חיים חלילה או ליקויים אחרים, אסתטיים, בקירות האבן. ליקויים כאלה עדיף שיתגלו בהקדם, היות ובתקופת הבדק אחריותו של הקבלן לתיקון הליקויים בחיפוי החיצוני מובהקת.
במידה והודעתם לקבלן על המפגע והוא לא פעל לתיקונו – מומלץ להתחיל לתעד את הבעיות בחיפוי החיצוני הלקוי של ביתכם. תביעות ליקויי בניה בדירה חדשה או בבניין הן יקרות – בעיקר תביעות נפילת אריחי חיפוי חיצוני – ומצריכות סכומים לא מבוטלים מהדיירים.
בנוסף לחוות דעת הנדסית שעלותה עומדת על כמה אלפי שקלים, על רוכשי הדירות לממן גם בדיקות מעבדה לחיפוי האבן, כמו בדיקת שליפה לבחינת כושר ההידבקות של האבן, ובדיקת חוזק וספיגות של האבן שמטרתה לבדוק האם האבן עומדת בסטנדרט המקובל בבניה ושהאריחים שהותקנו עמידים ללחץ מכני והתפוררות אבן בתנאי אקלים. עלותן של בדיקות מעבדה אלה נאמד בעשרות אלפי שקלים. לכך נזקקים רוכשי הדירות להוסיף את אגרת בית המשפט היקרה.
נפילת אריחים בקירות חיצוניים בבניין חדש הם ליקוי בניה חמור – שלעיתים גורר אחריו ליקויים יקרים נוספים שיש לתקנם. כמו למשל – רטיבות, איטום לקוי ועוד. במקרים אלה חוץ מומחה חיפוי אבן, בדיקות מעבדה, אגרת בית משפט ותשלום לעורך הדין – יזדקקו בעלי הבתים התובעים בגין נפילת אריחים בחיפוי החיצוני בבניין חדש, לשלם גם חוות דעת הנדסית מאת מהנדס, כמו גם בדיקת שמאי מקרקעין. גובה התשלום – עבור עיון ראשוני והן עבור בדיקה מעמיקה – עלותו עשרות אלפי שקלים לכל בניין.
ג'סטיס מציעה מימון משפטי לתביעות ליקויי בניה נגד קבלנים, כיוון שעלויות התביעה מצטברות לכדי סכומי עתק. כך היה במקרה של שישה בניינים חדשים שסבלו מנפילת אריחים בחיפוי החיצוני בנהריה. באמצעות עורך דין ששידכה להם ג'סטיס, זכו הדיירים בתביעה נגד הקבלן בבית המשפט המחוזי בחיפה. בית המשפט אילץ את הקבלן לתקן את הליקויים החמורים ולפצות את הדיירים על עוגמת הנפש והסכנה שנשקפה להם ולרכושם בשל ליקוי הבניה החמור. קרן ג'סטיס הסכימה לסייע וכיסתה עבור בעלי הדירות את עלויות חוות הדעת ההנדסיות, בדיקות המעבדה, אגרות בית המשפט הגבוהות ואפילו הייצוג המשפטי.
בין חודשים לשנים – זה פרק הזמן שדיירים רבים מחכים לתשובות מהקבלן בנושאי ליקויי בניה בדירה שהוא השקיע בה את כל חסכונותיו. בשנים האחרונות מתרחבת התופעה של ליקויי בניה בישראל. בין אם מדובר בנפילת אריחים, ליקויי איטום, נזילות או בעיות חשמל שהתגלו לאחר המסירה – דיירים רבים מתלבטים בנושא הגשת תביעה.
ההתלבטות בעיקרה היא כלכלית, שכן הליך הגשת תביעה בגין ליקויי בניה כרוכה בהוצאות גבוהות כמו אגרה, תשלום לחוות דעת של מומחים רלוונטיים בתחום הליקוי ועוד. ביחד עם קבוצת ג'סטיס שמממנת את ההליך המשפטי, מצליח עורך הדין זיו כהן להגיש תביעה חזקה ואיכותית, מגובה בחוות דעת של מומחים בכירים בתחומם ולקבל את הפיצוי עבור אותם ניזוקים.
[show-video number="1"]
בכל שנה אלפי משפחות ישראליות נפגעות מליקויי בניה שמתגלים בנכס (דירה או בית) שזה עתה רכשו, ואפילו ברכוש המשותף בבניין אליו נכנסו.
בממוצע, ליקויים בדירה או בבית פרטי יכולים לנוע בין עשרות לבין מאות אלפי שקלים לנכס, וליקויים ברכוש המשותף בבניין יכולים לנוע בין מאות אלפי לבין מיליוני שקלים במצטבר. ברוב המקרים, לאחר גילוי הליקויים על ידי הדיירים, נעשית פנייה לקבלן או ליזם – אבל התגובה הרווחת מצדם היא התעלמות, או התכחשות לעצם קיום הליקויים, או הסכמה לבצע "תיקון" כלשהו, שלרוב מסתבר שלא פתר את הבעיה. במצב הזה, מה שנותר לדיירים הוא להגיש תביעת ליקויי בניה נגד הקבלן או היזם בגין ליקויי בנייה. אבל כאן, הרבה דיירים וועדי בתים נאלצים להיעצר, משום שהתביעה עלולה להיות יקרה ומורכבת.
כמו ביתר תחומי החיים בישראל, גם תחום המשפט הולך ומתייקר משנה לשנה. נכון להיום, ההוצאה על תביעה ממוצעת יכולה לנוע סביב כמה עשרות אלפי שקלים. אם מדובר על תביעה גדולה יותר, למשל תביעה של ועד בית נגד קבלן או יזם בגין ליקויים משמעותיים ברכוש המשותף, עלות התביעה יכולה להגיע גם לכמה מאות אלפי שקלים, עבור אגרות בית משפט, חוות דעת, מקדמות שכר טרחה לעורכי דין ועוד.
מדובר בסכומים גבוהים מאוד עבור כל ישראלי ממוצע – בייחוד עבור אדם שבדיוק השתמש בכל חסכונותיו, וגם נטל משכנתא גבוהה, עבור עסקת חייו, בה רכש את אותו הנכס שבדיעבד התגלו בו הליקויים.
בדיוק מהסיבות האלה הקמנו את קבוצת ג'סטיס, המפעילה את קרן ג'סטיס. קרן ג'סטיס היא הגוף המוביל בישראל בתחום ההשקעות בהליכים משפטיים. ג'סטיס מכסה במקום התובעים את כל הוצאות התביעה, ומעניקה מימון מלא לתביעות מוצדקות.
ככל שקרן ג'סטיס השקיעה בתביעה, קרן ג'סטיס נושאת במלוא הסיכון – כך שאם התביעה לא מצליחה חלילה, ההפסד הוא של קרן ג'סטיס בלבד. כך, כל תובע – דייר פרטי וגם ועדי בתים – יכולים להגיש לבית המשפט תביעה נגד הקבלן או היזם ולזכות בפיצויים הגבוהים ביותר, בלי להוציא אפילו שקל מהכיס, ובלי שום סיכון.
איך אנחנו בקרן ג'סטיס עושים את זה? כאמור, קרן ג'סטיס נחשבת לגוף המוביל בישראל בהשקעות בהליכים משפטיים בכלל, ובתביעות ליקויי בניה, נזקי רכוש ונזקי גוף בפרט. אנחנו בקרן ג'סטיס בוחנים את העובדות, ומחליטים בהתאם האם להשקיע בתיק.
כאשר קרן ג'סטיס משקיעה בתביעה על ליקויי בנייה, קרן ג'סטיס זכאית לקבל חלק קטן מהפיצוי שייפסק, אם ייפסק, לזכות התובע. כך, קרן ג'סטיס יוצרת מצב של ווין-ווין עבור התובע ועבור עורך הדין המייצג. במילים פשוטות: אם לא פוציתם – לא שילמתם!
היכולות של קרן ג'סטיס לא רק מאפשרות לכל תובע לקבל את יומו בבית המשפט במהירות ובקלות, אלא מעמידות את התובעים בנקודה שוות-כוחות מול הנתבעים החזקים. בעזרת ה"גב" שלנו, כל תובע יכול להוכיח את כל הנזקים שנגרמו לו, להגיש את התביעה המלאה והמבוססת ביותר, ולזכות בפיצוי המקסימלי המגיע לו עפ"י החוק והפסיקה.
לא בכדי מומחים טוענים שכמעט כל דירה וכל בניין בישראל נבנים עם ליקויי בנייה. קבלנים ויזמים מוסרים לדיירים את המפתחות, למרות שהם מודעים לחלוטין לכך שקיימים בנכס ליקויי בנייה רבים.
זה נובע משיקול עסקי טהור של הקבלנים והיזמים: רוב ליקויי הבנייה נוצרים מרמת בנייה ירודה – תוצאה של ניסיונם לחסוך בעלויות, גם ברמת חומרי הבנייה וגם ברמת הפועלים שמבצעים את העבודה בשטח.
הקבלנים והיזמים יוצאים מתוך נקודת הנחה שרוכשים רבים לא יצליחו לעמוד על זכויותיהם, מהסיבות שפורטו למעלה – ובצורה הזאת, ממקסמים את הרווחים שלהם מכל פרויקט, על חשבון הרוכשים הפשוטים.
ישנם סוגי ליקויי בניה רבים – חלקם ליקויים בטיחותיים, וממש מסכנים את שלומם של הדיירים. חלקם ליקויים אסתטיים, הפוגעים בנראות הנכס ובאיכות החיים של המתגוררים בו.
ליקויי הבנייה הנפוצים ביותר הם ליקויים באיטום (שגורמים לנזילות ולרטיבות), ליקויים בריצוף, סדקים בקירות, ליקויים בחיפוי החיצוני (שגורמים לנפילת אריחים), ליקויים במערכות החשמל והאינסטלציה ועוד ועוד.
בנוסף, בבניינים חדשים מתגלים ליקויים רבים בשטחים המשותפים, כגון החניון (כולל רטיבות וחדירות מים), בקירות החיצוניים (נפילת אריחים, כאמור, מה שנחשב לליקוי מסוכן וחמור), בלובי, בחדרי המדרגות, במעליות, בחצר ועוד.
מלבד הנזק הכספי הכרוך בתיקון ליקויי הבנייה (ושבגינו, במקרה שמוגשת תביעה, מתקבל הפיצוי הכספי מהקבלן), לעיתים קרובות מצטרפת הפרה נוספת מצד הקבלן או היזם: איחור במסירה. אי-עמידה במועד המוסכם לסיום הבנייה ומסירת המפתח מהווה ראש נזק נוסף, ומזכה גם כן בפיצוי כספי משמעותי.
בכל שנה, ליקויי בנייה פוגעים באלפי רוכשי דירות. הם סובלים מנזק כספי ומפגיעה מתמשכת באיכות חייהם. הקבלנים או היזמים, שמסרו להם נכס מלא ליקויים בידיעה מוחלטת, מתוך רצון למקסם רווחים, בדרך כלל "מנפנפים" אותם.
איתנו בקבוצת ג'סטיס, המפעילה את קרן ג'סטיס (וצידה את ג'סטיס אקספרטס, המספקת חוות דעת לצרכים משפטיים), הדיירים ו-ועדי הבתים כבר לא לבד, יכולים להגיש תביעה בלי להוציא כסף מהכיס ובלי סיכון. אנחנו הופכים עבורם את הדרך לקבלת פיצויים מלאים ולהחזרת איכות החיים לקלה ומהירה בהרבה.
כדי שנבחן את האפשרות לבצע השקעה משפטית גם בתביעה שלכם, לחצו כאן וצרו עמנו קשר עוד היום.
קבוצת ג'סטיס מתמחה בהשקעות בהליכים משפטיים. קבוצת ג'סטיס אינה מעניקה ייעוץ או ייצוג משפטי, ואינה עוסקת במתן הלוואות.
ליקויי בנייה בדירה חדשה, בבית פרטי או בבניין זמן קצר לאחר מסירתם לדיירים המאושרים יכולים להיות מתסכלים במיוחד, ולהשאיר את הרוכשים הטריים עם עוגמת נפש – ועם עילה לתביעת ליקויי בניה.
לצערנו, בנכסים רבים קיימים ליקויים חמורים עד כדי כך, שלדברי מומחים בכירים בתחום, שמגובים במחקר מקיף שערך הטכניון, לא קיים בניין או בית פרטי בישראל שלא קיימים בו ליקויי בניה בדרגות חומרה שונות. לעתים קרובות קבלנים לא מהססים למסור לרוכש את המפתחות כשהם מודעים לחלוטין לליקויים שנפלו תוך כדי עבודת הבנייה, מתוך הנחה שהרוכש – כשמדובר בדירה או בבית, או קבוצת הרוכשים – כשמדובר בבניין או פרויקט, יוותרו על הניסיון להגשת תביעה נגד הקבלן, ובסופו של דבר יישאו בעצמם בעלויות התיקון (או שימשיכו לחיות לצד הליקויים).
למרות שרוב מוחלט של תביעות ליקויי הבנייה מסתיימות בפיצוי כספי, ולמרות שלעתים קרובות הליקויים קשים וברורים, רוכשים רבים ניצבים בפני אתגרים לא פשוטים בבואם להגיש תביעת ליקויי בנייה: אתגרי התארגנות ואתגרי מימון, אשר מונעים מתביעות רבות לצאת אל הפועל. במאמר הבא נסקור את הדרך להגשת תביעת ליקויי בנייה כנגד הקבלן, כל הדרך לקבלת פיצוי כספי.
תביעות ליקויי בנייה בדירות חדשות מהקבלן
נתחיל עם השאלה הבסיסית: מה נחשב לליקוי בניה? כך מגדיר חוק המכר:
"קיימים סוגים רבים של ליקויי בנייה – ליקויים בטיחותיים, ליקויים אסתטיים, ליקויים הפוגעים בשגרה ובאיכות החיים של הדיירים ועוד. כמו כן, יש להבדיל בין ליקויים בתכנון – דהיינו, כאשר תכנית הבנייה לא תואמת לבנייה בפועל, לבין ליקויים בביצוע – ליקויים הנובעים מרמת בנייה ירודה. ליקויי בנייה נפוצים יותר בביצוע מאשר בתכנון, והם נובעים, בין השאר, משימוש שגוי בחומרי הבנייה, אי-עמידה בתקנים, חיסכון בעלויות הבנייה, העסקת פועלים בלתי-מיומנים או חיפזון בבנייה – מתוך רצון להימנע מאיחור במסירת הנכס".
כשמדובר בנכס פרטי – בית או דירה, כל הליקויים שמנינו מעלה יכולים להימצא מיד עם מסירת הנכס מאת הקבלן, חודשים ספורים לאחר המסירה ולעתים גם בחלוף שנים. ליקויי איטום, כדוגמה, יביאו לעתים קרובות לרטיבויות בקירות או בתקרת הנכס, שללא טיפול ראוי עלולים לגרום לנזק היקפי במבנה – וזאת מעבר למפגע הבריאותי והאסתטי של סימני עובש. ליקויים בריצוף מתבטאים בין השאר ברצפות מתנדנדות, שקועות או סדוקות, או הבדלי גובה וגוון במסגרת הריצוף. אחד הליקויים הרווחים ביותר בדירות בישראל הוא סדקים המופיעים בקירות המבנה, מפגע בטיחותי שדורש לעתים קרובות טיפול מידי.
כשמדובר בבניין, קיימים לעתים ליקויי בניה בשטחים המשותפים – לובי הבניין, המעליות, החניון, גרמי המדרגות, החצר, הגדרות, מערכות המים, האש והחשמל ועוד.
לדוגמה, אחד הליקויים השכיחים הוא רטיבות ו/או חדירת מים לחניון, בין אם מדובר בחניון של בניין אחד או חניון המשותף למספר בניינים באותו פרויקט. ברוב המקרים, הליקוי נוצר כתוצאה מבניית משטח החניון בשיפוע לא נכון, כך שמים הנוזלים לחניון לא מתנקזים כראוי ויוצרים שלוליות רבות, או כתוצאה מאיטום לקוי בתקרת החניון (כך שמים מגינת הבניין חודרים לתקרה).
דוגמה נוספת היא בנייה לא נכונה של הגדר – בין אם מדובר בגדר מפרידה בין בניינים או גדר המפרידה בין הבניין לרחוב, כך שהגדר הולכת ושוקעת. ליקוי מן הסוג הזה איננו רק אסתטי, אלא ליקוי בטיחותי חמור שעלול להביא לקריסת הגדר בתוך חודשים או שנים. ליקוי רווח נוסף בשטחים המשותפים הוא נפילת אריחים מהקירות החיצוניים של המבנה.
מעבר לליקויי הבנייה עצמם, לעתים רוכשי הדירות סובלים גם מירידת ערך הנכס בעקבות ליקויים בתכנון או בביצוע.
ירידת ערך היא עילת תביעה בפני עצמה, ועליה תעיד חוות דעת שמאית. במקרה של איחור במסירה – זאת אומרת, כאשר הקבלן לא עומד במועד המוסכם להשלמת בניית הנכס (כולל האישורים הדרושים) – סעיף 5 לחוק המכר (דירות) קובע כי על הקבלן לפצות את התובע במכפלה של 1.5% מדמי שכירות ראויים בגין כל חודש איחור ו-1.25% מהחודש התשיעי. סכום דמי השכירות הראוי נקבע לרוב ע"י שמאי.
תקופת בדק הינה תקופה בה הקבלן מחויב לתקן את ליקויי הבניה או אי ההתאמות שהתגלו במהלכה, אלא אם הוכח שהליקוי נגרם באשמת בעל הנכס. תקופה זו מוגדרת בחוק המכר, וקובעת תקופת בדק משתנה בין סוגי ליקויי בניה שונים:
הקבלן ממשיך לשאת באחריות לתיקון ליקויי בנייה במשך 3 שנים לאחר סיום תקופת הבדק, ותקופה זו נקראת "תקופת האחריות". ההבדל בין התקופות הוא "נטל ההוכחה": במהלך תקופת הבדק – חזקה שהליקוי שהתגלה, נוצר באשמת הקבלן; לכן, אם הקבלן ירצה להתחמק מאחריות, הוא יצטרך להוכיח שאינו אשם בליקוי. ואילו בתקופת האחריות, מוטלת חובת ההוכחה על רוכש הדירה – הוא זה שצריך להוכיח שליקוי הבנייה נובע מהתכנון, מהעבודה, מרמת הבנייה או מחומרים לקויים בהם השתמש הקבלן.
ולכן, למרות שקבלנים רבים טוענים כי "חלפה שנת הבדק", הרי טענה זו נוגדת את הוראות החוק ויש לשים דגש על כך שרוכש הדירה עדיין לא איבד את זכותו לדרוש מהקבלן תיקון ליקויי בנייה שהתגלו ברכיב מסוים לאחר סיום תקופת הבדק – וגם 3 שנים לאחר שפוקעת תקופה זו, באפשרות הרוכש לפנות לקבלן המבצע ולהסב את תשומת לבו לליקויי בנייה בדירה, בבית פרטי או בשטחים המשותפים.
על מנת לסכם את הסעיף, ניקח לדוגמה ליקוי שהתגלה בריצוף הדירה שנתיים וחצי לאחר שהקבלן מסר את הדירה לרוכש. כפי שהזכרנו, תקופת הבדק של ליקוי הריצוף הינה שנתיים, ואחריות הקבלן לליקויי בנייה הינה שלוש שנים לאחר תום תקופת הבדק. לכן, ליקוי הריצוף נופל בתקופת האחריות. על הרוכש יהיה לפנות לקבלן ולהסב את תשומת לבו לליקוי, ולדרוש את תיקונו יחד עם הוכחה לכך שהליקוי לא נוצר באשמת הדייר (לדוגמה – משימוש לא נכון, מהזנחה או מתחזוקה לקויה). אם הרוכש ינהג כך, על הקבלן תהא מוטלת חובה חוקית לתקן את הליקוי הנ"ל, ובאם לא יעשה זאת, לרוכש תעמוד עילת תביעה, והוא יוכל לדרוש פיצוי כספי מהקבלן באמצעות הגשת תביעת ליקויי בנייה לבית המשפט.
לאחר שמתגלים ליקויי בנייה בדירה חדשה, בבית פרטי או בבניין, חוק המכר מחייב את הרוכש או את קבוצת הרוכשים להעניק לקבלן "הזדמנות ראויה" לתקן את הליקויים, בטרם יוכלו להגיש כנגדו תביעה משפטית. הזמן שיש לתת לקבלן לבצע את התיקון מוגדר בחוק כ"זמן סביר", ונהוג לומר שמרגע מסירת ההודעה לקבלן על ליקויי בנייה ודרישה לתיקון, יש להעניק לקבלן מספר חודשים לפעול ולתקן את הליקויים. תקופת זמן זו אינה קבועה, והיא יכולה להשתנות בין מקרה למקרה: לדוגמה, כאשר הקבלן מביע נכונות לתקן את הליקויים, שולח נציג מטעמו ומציג לרוכשים כיצד ומתי הוא מתכוון לתקן את הליקויים, יהיה מקובל להעניק לו זמן נוסף על מנת לבצע את התיקון; ואילו כאשר קבלן מכחיש מכל וכל את עצם קיום הליקוי, טוען שאינו אשם בו או שכלל לא מגיב לפניות הדיירים (כפי שקורה לעתים תכופות), יהיה ניתן להגיש תביעת ליקויי בנייה לבית המשפט גם תוך זמן קצר יותר.
טעות רווחת בקרב רוכשים היא שעל הקבלן להמתין לסיום שנת הבדק על מנת לתקן את הליקויים שנפלו בבניין או בדירות הפרטיות. החוק מגדיר במפורש שעל הקבלן לתקן את הליקויים תוך זמן סביר, ולא בסיום שנת הבדק, כפי שנהוג לחשוב לעתים קרובות. בנוסף, כאשר מדובר בליקוי שיש לתקנו באופן דחוף, על הקבלן לתקנו במהירות האפשרית ולעתים באופן מיידי, בהתאם לאופי הליקוי. ויודגש: הוראות חוזיות בין הקבלן לרוכש אשר סותרות את חוק המכר – בטלות וחסרות תוקף משפטי.
בנוסף, חשוב לציין כי אם הרוכש איבד אמון בקבלן או במקצועיותו ואיננו סומך עליו שיתקן בצורה ראויה, בית המשפט קבע כי רוכש דירה רשאי לוותר על זכותו של קבלן לתקן את הליקויים. וניתן להגיש תביעה לקבלת פיצוי ישירות מבלי להמתין עד שהקבלן יגיע לבצע תיקון. הלכה זו מכונה "הלכת בר שיר".
רוכשים רבים שואלים את עצמם מהי דרך הפעולה המשפטית הנכונה: לדרוש מהקבלן תיקון עבור ליקויי הבנייה שנפלו במשמרתו, או לדרוש מהקבלן פיצוי כספי על מנת שיוכלו לתקן את הליקויים באמצעות קבלנים שימנו בעצמם; ולחילופין, בהיעדר עמדה מוכנה מראש, האם בית המשפט יכול לצוות על הקבלן המבצע לתקן את הליקויים הקיימים, או שיעדיף להעניק לתובעים פיצוי כספי. כפי שנזכר, חוק המכר מחייב את רוכשי הדירות להעניק לקבלן "הזדמנות ראויה" לתקן את ליקויי הבנייה שנפלו במסגרת עבודתו בטרם יוכלו להגיש תביעה משפטית. אותה "הזדמנות ראויה" מתבטאת, לעתים קרובות, בפניות בלתי פוסקות לקבלן משך חודשים רבים ואפילו שנים, וזוכות להתעלמות או לתיקונים בלתי מספקים, אשר גוררים תקלות חוזרות.
אמנם, לבית המשפט אכן קיימת האפשרות לכפות על הקבלן לתקן את הליקויים הקיימים ובכך לסיים את התביעה; במקרה זה, התובעים יכולים לדרוש למנות מפקח מטעם בית המשפט, אשר יוודא שהקבלן אכן עומד בהתחייבותו. עם זאת, מאחר שלקבלן ניתנו הזדמנויות רבות לתקן בעצמו את הליקויים והוא לא תיקן אותם כלל או שלא תיקן אותם כראוי בטרם הגשת התביעה (ולכן, בלית ברירה, התובעים מגישים תביעה לבית המשפט), בית המשפט יעדיף לעתים קרובות לפסוק לתובעים פיצוי כספי על מנת שיתקנו את הליקויים עם קבלנים מטעמם. במקרים רבים קיימת אפשרות משולבת: בית המשפט כופה על הקבלן לתקן ליקויים מסוימים, ולפצות כספית את הדיירים בגין ליקויים אחרים. תביעת ליקויי בנייה מורכבת מרשימת ליקויים ארוכה, ובעגה המשפטית "ראשי נזק"; כאשר כל ליקוי נחשב לראש נזק בפני עצמו, ניתן לפצות כספית בגין ראשי נזק מסוימים ולכפות תיקון בגין ראשי נזק אחרים.
הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה דורשת התארגנות ומימון תביעת הרכוש. ההתארגנות כוללת איתור מומחים רלוונטיים לצורך עריכת בדיקות מקיפות, לעתים במספר תחומים שונים (כגון איתור נזיקות ובדיקות אקוסטיקה), וכן קבלת החלטה בדבר זהות עורך הדין אשר ינהל את התביעה בבית המשפט. המימון כולל הוצאת סכומי כסף משמעותיים מראש על מנת לשלם את עלות חוות הדעת, אגרת בית המשפט ושכר טרחת עורך הדין. לרוב, סכומים אלו יעמדו על מספר אלפי שקלים לדייר בודד. כאשר מדובר בדייר שזה עתה הוציא את מיטב כספו על מנת לרכוש דירה, לשפץ ולעצב אותה, לעתים קרובות קיים קושי רב להוציא כספים נוספים באותו טווח זמן רגיש.
כאשר מדובר בקבוצת דיירים הרוצה להתארגן לתביעה משותפת בגין ליקויים בשטחים משותפים בבניין, כמו המעליות והחניון, הדבר הולך ומסתבך. ראשית, ההתארגנות מורכבת יותר: לעתים אחדים מהם אינם מעוניינים לצאת כנגד הקבלן המבצע מסיבות השמורות עמם, ולעתים הקבוצה מתקשה לקבל החלטה משותפת על זהות המומחים ועורך הדין הנכונים. כך, פעמים רבות עוברים חודשים ואף שנים עד שהקבוצה מצליחה לגבש החלטות, אם בכלל. אתגר המימון, כמובן, גדול יותר: גביית מספר אלפי שקלים מכל דייר לטובת הגשת תביעה היא משימה מורכבת במיוחד, שקורה והיא גם כלל לא צולחת. אם ניקח לדוגמה בניין בן 50 דירות, וננסה לדמיין את הליך הגבייה מכל הדיירים יחד, ניתן יהיה להבין מדוע אתגר המימון נחשב לאתגר עצום, שועדי בתים רבים לא מצליחים לצלוח.
לצערנו, בנכסים רבים קיימים ליקויים חמורים – עד כדי כך
קרן ג'סטיס מעניקה מימון משפטי לתביעות ליקויי בנייה, ובכך מאפשרת לתובע פרטי או לקבוצת דיירים להגיש תביעה לבית המשפט מבלי להוציא כסף מראש, וללא סיכון כספי. ג'סטיס נושאת בכל הוצאות התביעה – אם מדובר בחוות דעת מומחים, אגרת בית משפט, מקדמת שכר טרחה לעורך הדין וכל הוצאה רלוונטית אחרת הקשורה להליך. ג'סטיס זכאית להחזר הקרן בתוספת עמלה שקבועה מראש רק אם התביעה מסתיימת בהצלחה, ונושאת באופן מלא בסיכון לדחיה. זאת, מאחר שהמימון המשפטי שמעניקה ג'סטיס הוא בגדר השקעה: אם התביעה לא מנצחת – התובע או קבוצת התובעים פטורה מהחזר. במודל זה, מובן שלא כל תביעה יכולה לקבל מימון משפטי מג'סטיס: הקרן בוחנת את המקרה באמצעות מומחים מטעמה, ותעניק מימון לתביעה רק כאשר תשתכנע שעילת התביעה מבוססת, ושסיכויי הצלחתה גבוהים.
גיליתם ליקויי בנייה, קיבלתם חוות דעת מומחה שאישר את טענותיכם, וכעת אתם בשלים להגיש תביעת ליקויי בנייה לבית המשפט. אז מהי הדרך הנכונה לבחירת עורך דין אשר יכין וינהל את התביעה? קיימים עורכי דין רבים אשר עוסקים בתחומי משפט שונים, ובעיקר בתחומי הנזיקין והנדל"ן, אשר מציגים את עצמם בפני לקוחות פוטנציאליים כבעלי יכולת לייצג גם בתביעת ליקויי בנייה. עם זאת, לא כל עורך דין מבין את המורכבות המשפטית של תביעת ליקויי בנייה, אשר לעתים כוללת בתוכה מספר ראשי נזק שונים (כמו לדוגמה – איחור במסירה, ירידת ערך הדירה ומגוון רחב של ליקויי בנייה השונים זה מזה). לכן, מומלץ להתקשר עם עורך דין אשר מתמחה בתביעות ליקויי בנייה באופן ספציפי והינו בעל ניסיון רב, ניסיון אשר מתבטא בשנות ייצוג ארוכות ובתיקים רבים ומגוונים.
על מנת לאתר את כל ליקויי הבנייה בדירה חדשה, בבית חדש או בשטחים המשותפים בבניין, יש להזמין בדיקה ממומחה בתחום. קיימות חברות בדק בית רבות, מהנדסים, שמאים ומומחים לתחומים ספציפיים (כמו לדוגמה – יועץ מעליות), כמו גם האגודה לתרבות הדיור, אשר מציעים שירותי בדק בית לרוכשי דירות. כמובן שחשוב להזמין חוות דעת ממומחה בעל ניסיון מוכח, ושקביעותיו מגובות היטב.
לאחר שניתנה לקבלן המבצע הזדמנות ראויה לתקן את הליקויים ואלו לא תוקנו, ניתן להוציא לפועל תביעה משפטית בגין ליקויי הבנייה. בשלב הראשון, עורך הדין יכין את כתב התביעה, אשר כולל פירוט בדבר הליקויים הקיימים, עלות תיקונם ואומדן בדבר ירידת ערך הדירות, יצרף את חוות דעת המומחים שעליהם כתב התביעה מתבסס ויגיש את התביעה לבית המשפט. בהמשך ההליך, הקבלן יגיש כתב הגנה המתבסס על חוות דעת נגדיות של מומחים מטעמו, שלעתים קרובות יחלקו על רוב טענות התובעים. לאור העובדה שבית המשפט לא יוכל לקבל החלטה מושכלת כאשר מונחות לפניו שתי חוות דעת שלעתים קרובות יסתרו לחלוטין אחת את השנייה, בית המשפט נוהג למנות מומחה מטעמו, אשר תפקידו לבחון את טענות התובעים והנתבעים ולהגיש חוות דעת אובייקטיבית, שהינה בעלת חשיבות גבוהה להמשך ההליך. בהמשך, יבואו הצדדים לדיון או מספר דיונים בבית המשפט, במהלכם עורכי הדין יחקרו את המומחים ועדים נוספים, ככל שיש עדים רלוונטיים. לעתים קרובות, בית המשפט ינסה להפנות את הצדדים לגישור או להציע הצעות פשרה, על מנת לסיים את התיק בהסכמה. ככל שהצדדים לא יגיעו להסכמות, בית המשפט ימסור את פסק הדין ובו יקבע את גובה הפיצוי לו זכאים התובעים, באם שוכנע שתביעתם אכן מוצדקת.
הגשת תביעה בגין ליקויי בנייה דורשת התארגנות ומימון
בדרך כלל, הגשת תביעת ליקויי בנייה משתלמת. ע"פ מחקר מקיף שפורסם בשנת 2020, 91% מהתביעות על ליקויי בנייה זוכות בפיצוי כספי, כאשר הפיצוי הממוצע עומד על 269,000 ש"ח. במסגרת המחקר נחקרו 122 פסקי דין שהתקבלו בין השנים 2017-2019 בתחום ליקויי הבנייה, ואלו מספר מסקנות נוספות שעולות ממנו:
27% מהתביעות התקבלו באופן מלא בבית המשפט;
64% מהתביעות התקבלו באופן חלקי;
9% מהתביעות נדחו.
היקפן הכספי של התביעות – נע בין אלפי שקלים בודדים ל-3.3 מיליון ש"ח.
הפיצוי הממוצע עמד על כ-90% מהסכום הנתבע.
כשמדברים על תביעת קבלן על ליקויי בניה צריך לזכור כי מחירי הדיור בישראל הולכים ומאמירים, ורכישת דירה חדשה זו ההוצאה הגדולה ביותר בחייהם של רוב הישראלים. ואכן – זוגות ויחידים רבים בוחרים להשקיע את מרבית ההון שצברו ברכישת דירה או בית פרטי חדש.
לעתים קרובות ההתרגשות שמלווה את הרוכשים כשהם מקבלים לראשונה את המפתחות לנכס מתחלפת באכזבה. זה קורה כאשר הם מגלים שנפלו ליקויים רבים במהלך בניית הנכס – ליקויי בניה שהם במקרה הטוב אסתטיים, כך שהם פוגעים באיכות החיים "בלבד", ובמקרה הרע ליקויים בטיחותיים חמורים, שעלולים גם להביא לפגיעות בגוף.
ל"מגפת ליקויי הבנייה בישראל" יצא בשנים האחרונות שם של ממש.
ע"פ מחקר שנערך לאחרונה ע"י הטכניון, ב-100% מהדירות החדשות בישראל קיימים ליקויי בנייה בדרגות חומרה שונות – נתון אשר מעמיד את ישראל באחד המקומות הראשונים בעולם בשכיחות ליקויי הבנייה.
ליקויי בנייה אינם מאפיינים דווקא דירות שנרכשו במחירים נמוכים: גם בפרויקטים יוקרתיים נמצאים ליקויים חמורים, כפי שעולה ממקרה שפורסם לאחרונה. נציגות ועד הבית באחד ממגדלי היוקרה הנוצצים בתל אביב, תבעה את הקבלן בעקבות ליקויי בנייה חמורים שהתגלו בבניין, כאשר לדבריהם "הפרויקט סובל מכשלים וממחדלים בסיסיים".
ביקשנו לשמוע מעו"ד זיו כהן, מהמומחים הבולטים בארץ לתביעות ליקויי בנייה ושותף במשרד עוה"ד כהן – יקולב, כיצד הדבר קורה, ומה ניתן לעשות כדי לקבל מהקבלן פיצוי כספי.
"אכן, קיימת עלייה בפניות בתחום זה. בשנים האחרונות אני נתקל בתופעה נרחבת מאוד של ליקויי בנייה בהרבה מאוד פרויקטים קבלניים.
הדיירים נמצאים במצוקה כתוצאה מכך שהם קיבלו פרויקט – אם מדובר בדירה שלהם, או ברכוש המשותף בבניין – עם ליקויים רבים, והקבלן בחלק גדול מהמקרים משאיר אותם חסרי אונים".
"מדובר במגוון מאוד רחב של ליקויים. זה יכול להיות בתחום של נפילת אריחים מבניינים, ליקויי איטום, נזילות, דליפות מים, מערכות אינסטלציה וחשמל, מעליות ועוד. ליקויי בנייה נפוצים מתבטאים בין השאר בטיח מתפורר ובסדקים בקירות המבנה".
"חלק מהקבלנים 'מנצלים' את העובדה שלדיירים חסרה יכולת ההתארגנות או שהם אינם יכולים לשאת במימון של תביעת ליקויי בניה בדירה החדשה או בבניין. מאחר שקיימת בעיה להוציא לפועל תביעה כנגדם, הקבלנים 'מרשים לעצמם' לא לתת את המוצר המוגמר שהם התחייבו לו.
במקרים אחרים, קבלן יכול להיות קבלן מעולה, אבל הוא מעסיק עובדים לא מספיק מיומנים. כך העבודה לא מתבצעת כפי שהיא אמורה להתבצע. הדבר מתבטא לעתים קרובות ברמת בניה נמוכה".
"כאשר הדייר פונה אלינו, לעורך דין, ברוב המקרים הוא כבר פנה לקבלן. לעתים קרובות הקבלן מתחמק מתיקון הליקויים באופן גורף, לעתים הוא מתקן רק את חלקם. במקרים אחרים, כשהקבלן יגיע לבצע תיקון, יהיה מדובר בטיפול קוסמטי שלאחריו הבעיה תצוץ מחדש.
כך יוצא שהדייר רודף אחרי הקבלן, יכול להיות במשך חודשים, אפילו שנים, עד שהדייר מגיע למצב שבו הוא כבר הרים ידיים. אין לו דרך אחרת, הוא עשה כל מה שהוא יכול לעשות, והדרך היחידה שנותרה לו היא להגיש את התביעה לבית המשפט".
ל"מגפת ליקויי הבנייה בישראל" יצא בשנים האחרונות שם של ממש
"בשלב הראשוני נפנה לבדיקת ליקויי בניה. במסגרת הבדיקה, צריך לקבל חוות דעת ממהנדס או שמאי שבה המומחה יעריך את הנזקים ויקבע את קשר הסיבתי בין הליקויים בבניין לבין עבודתו של הקבלן ואת היקף הנזק.
אם ניקח ליקוי של נפילת אריחים כדוגמה, אזי המומחה צריך לצאת למקום, לבחון את האריחים, לבדוק האם הקבלן עמד בתקני בנייה, להגיע למסקנה מהו הגורם לנפילה ובסוף לתת הערכה כספית של הנזק, זאת אומרת – כמה יעלה לתקן את הליקוי.
לפעמים אותו מומחה צריך להפעיל מומחים נוספים תחתיו. אם ניקח לדוגמה בניין שקיים בו ליקוי בתחום האיטום, שלא ברור לגמרי ממה נגרם הליקוי וכמה יעלה לתקן אותו, לעתים צריך לקחת מומחה בתחום האיטום באופן ספציפי.
לאחר איתור ליקויי הבנייה, מתחיל הטיפול המשפטי. ועד הבית או הדייר צריך להתקשר עם עורך דין, וכמובן עדיף להתקשר עם עורך דין בעל ניסיון מוכח בתחום ליקויי הבנייה. לעתים התובעים מתקשרים קודם עם עורך הדין ולאחר מכן עם בודק ליקויי בנייה, ושני הדרכים אפשריות.
לאחר מכן, כאשר יש חוות דעת מומחה ועורך דין מטפל, מגישים תביעה לבית המשפט. הצד השני, הקבלן הנתבע, בדרך כלל מביא חוות דעת מומחה מטעמו, וחוות הדעת הנגדית הזאת תחלוק על רוב טענות התובעים, גם בנושא של עצם קיומו של הליקוי וגם בשאלה ממה הוא נגרם וגם לגבי היקף הנזק.
מאחר שכמעט תמיד חוות הדעת של התובעים ושל הנתבעים יהיו ממש מנוגדות אחת לשנייה, בית המשפט נוהג למנות מומחה שלישי מטעמו, מומחה אובייקטיבי, שלמעשה הוא 'ידו הארוכה' של בית המשפט. מומחה בית המשפט יבקש לבחון לעומק את טענות הצדדים ולכן חשוב מלכתחילה שהתובעים יצטיידו בחוות דעת ממומחה מנוסה, שידע לעמוד מאחורי הקביעות שלו ולשכנע את המומחה מטעם בית המשפט.
חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט חשובה ביותר, ועל בסיסה לרוב בית המשפט קובע את הסכום שבו על הקבלן לפצות את הדיירים. בכך ככלל מסתיים התיק".
"סיכוי גבוה. זה יכול להיות בפסק דין או בפשרה, כאשר בפועל רוב התיקים נגמרים בפשרה".
גם כשקיימים ליקויים חמורים ביותר בבניין וסיכויי ההצלחה לטובתם – מה האתגר של רוכשי הדירות בבואם להגיש תביעת ליקויי בניה?
"הגשת תביעת ליקויי בנייה נגד הקבלן לבית משפט היא הליך יקר ומורכב. צריך לממן מראש את עלות חוות דעת המומחים ואגרת בית המשפט, כאשר התיק הזה מתקדם צריך לשלם למומחה שלישי מטעם בית המשפט, ובחלק גדול מהקרים צריך לשלם גם לעורך הדין מקדמה מסוימת.
בסוף, זה הרבה מאוד כסף. והדייר הזה, שמגיע עם "הלשון בחוץ" אחרי שהוציא כמעט את כל כספו בשביל לקנות את הדירה, ובשביל לשפץ ולשדרג אותה, מתקשה להוציא סכומים נוספים. כך שהאתגר העיקרי הוא אתגר המימון.
כל זאת, כאשר מדובר בליקויי בנייה בדירה חדשה או בבית חדש. הדבר הולך ומסתבך כאשר מדובר בעשרות רבות של דיירים שרוצים להתאחד בגין ליקויי בנייה ברכוש המשותף.
במקרה הזה, יש בעיה נוספת של גבייה. כל דייר עכשיו צריך לשלם מכיסו, לצורך הדוגמה, 3,000-5,000 שקל. הגבייה הזאת, שבה ועד הבית צריך לאסוף מ-50 או 100 דיירים את הסכומים האלה, לא פשוטה.
לכן, לפעמים ההליך לא יוצא לפועל. גם אם זה יוצא לפועל, לוקח הרבה מאוד זמן לגייס את הכספים, חודשים ארוכים במקרה הטוב.
הזמן הזה עולה כסף לדיירים, שבינתיים נשארים למעשה בחוסר אפשרות לתקן את הליקוי.
הרי בסופו של דבר, כרוכשי דירות, מה אנחנו רוצים? אנחנו רוצים לקבל פרויקט תקין ללא ליקויים. ככלל, , יש שתי אפשרויות – או שהליקויים יתוקנו ע"י הקבלן שבנה, או לחילופין יתוקנו ע"י קבלנים חיצוניים באמצעות כספים שיתקבלו מאותו קבלן, באמצעות הגשת תביעה.
כשהליך הגבייה מתארך ומתארך, לא ניתן לקדם את התהליך המשפטי. בשורה התחתונה, לא מעט דיירים מגיעים למבוי סתום משום שאין להם אפשרות לגייס את המימון לתביעת ליקויי בנייה, למרות שיש להם עילת תביעה מצוינת – זאת אומרת, 'קייס' טוב ומובהק. וחבל שכך".
"לכל הפחות ההליך הזה עשוי לעלות עשרות אלפי שקלים לכל הבניין יחד. כל דייר יצטרך לשלם כמה אלפי שקלים בממוצע".
"הפתרון שאני מצאתי בשנים האחרונות, ואני מציע אותו ללקוחותיי, הוא שיתוף פעולה קרן ג'סטיס. הקרן מעניקה מימון לתביעות ליקויי בנייה ולמעשה נושאת בכל עלויות התביעה בשם הדיירים.
מדובר על קבלת מימון לכל ההוצאות שהזכרנו קודם – חוות דעת מומחים, אגרת בית המשפט, מומחה מטעם בית המשפט, מקדמה בגין שכר טרחת עורך הדין וכל הוצאה אחרת שיכולה לעלות בקשר להליך.
קבלת מימון לתביעת ליקויי בנייה מחלצת את חוסר האפשרות לקדם את התביעה, מייעלת ומפשטת את ההליך, וגם מפחיתה מהדייר היחיד או מהדיירים כקבוצה את חוסר האפשרות לממן את התביעה וגם את הסיכוי שטמון בה. אני רואה בשיטה הזאת יתרון מאוד משמעותי".
הגשת תביעת ליקויי בנייה לבית משפט היא הליך יקר ומורכב
"נתחיל מלדבר על שיטת העבודה מול הקרן, שהיא מאוד פשוטה – ככלל, אם התובע זוכה בתביעתו, הוא מחזיר לקרן את עלות המימון ובנוסף עמלה מסוימת שקבועה מראש. העמלה הזאת היא חלק מסוים מהפיצוי שנפסק לתובע – 'חתיכה מהעוגה'.
אם התובע לא זוכה, הוא פטור מהחזר כספי, והקרן היא זו שלמעשה הפסידה את כספה. מדובר ב-WIN WIN SITUATION – משום שיש לתובע דרך להגיע לתוצאה המיוחלת ללא הוצאת כספים מראש.
אם בסופו של דבר התביעה נכשלת, אותו תובע לא צריך להחזיר לקרן את הכסף. לכן, לטעמי, העלות שהקרן זכאית לה זניחה יחסית ליתרונות שעומדים לקבלת המימון הזה. לכן, התגובות חיוביות, ולקוחות רבים מבקשים להתקשר עם ג'סטיס".
"לאחרונה טיפלתי בפרויקט של מספר בניינים, עם עשרות דיירים, שקיבלו את הבניין כשנתיים לפני שהם פנו אליי, והליקויים רבים.
במשך תקופה ארוכה הם ניסו לפתור את הסיפור הזה בעצמם – כלומר הם פנו אל הקבלן וממש רדפו אחריו כדי שיתקן את הליקויים. הקבלן בפועל לא עשה דבר. היה ברור שמדובר בעילת תביעה טובה וסיכוי גבוה ביותר שהיא תסתיים בפיצוי כספי.
למרות זאת, הם לא הצליחו לקדם את גיוס הכספים מכל הדיירים, משום שאחוז ניכר מאנשי הבניין העדיפו שלא ליטול את הסיכון ולא לשאת בעלות של אלפי שקלים בגין תביעה שהם אינם יודעים מתי ואיך תסתיים. גם מחלוקות פנימיות בין הדיירים בינם לבין עצמם על הצורך בתביעה ועל האופן שבו תוגש התביעה, וכן על זהות המומחים, לא איפשרו את קידום התביעה.
כאשר הדיירים הגיעו אליי והסבירו לי על הבעייתיות שהם נתקלו בה עד עכשיו, יידעתי אותם על הפתרון של קבלת מימון משפטי מג'סטיס. בעקבות הפתרון שהצעתי להם הוחלט להתקשר עם הקרן, וכך ניתן היה לקדם את ההליך.
הקרן הסכימה לממן את חוות הדעת של המומחים – מהנדס ויועצים נוספים, גם לשאת באגרת המשפט שהגיעה לעשרות אלפי שקלים, וגם לממן מקדמה בגין שכר טרחת עורך הדין. קבלת המימון להליך המשפטי סייעה אפוא לקדם את התיק".
אחרי כעשרה חודשים בתוך משבר הקורונה, ומשבר כלכלי הרסני שפגע קשות בכיס של מעמד הביניים, השחקנים השונים בעולם המשפט כבר יודעים שהנגיף הגביה עוד יותר את החסם הכלכלי, העצום ממילא, שעומד בפני תובעים ועורכי דין, בדרכם להגשת תביעות מוצדקות.
אלו ימים שבהם מרבית האנשים דוחים כל הוצאה "בלתי-הכרחית" מפני ההוצאות השוטפות והדחופות יותר. בנוסף, "שונאי הסיכון" מבין התובעים, גם בימים כתיקונם (כולם יודעים איך נכנסים להליך משפטי, אף אחד לא יודע איך יוצאים ממנו) מתקבעים עוד יותר בחששם. התוצאה היא שתביעות בכלל, ותביעות נזקי רכוש בפרט, ובתוכן גם תביעות ליקויי בנייה, נותרות בלתי-מטופלות.
גם לפני השנה האחרונה, מכשול מימון התביעה היה מוכר לתובעים ולמייצגים רבים בתחום הנזיקין. אם בתביעות נזקי גוף גובה האגרה קבוע בתקנות ואינו גבוה בצורה יוצאת דופן (חוות הדעת, שעלותן גבוהה מאוד, הן המכשול העיקרי), הרי שבהליכים אזרחיים, בהם תביעות רכוש וליקויי בנייה, גובה האגרה הינו נגזרת של סכום התביעה, ועלו במקרים של תביעות מורכבות להגיע למאות אלפי שקלים ומעלה.
היכולת של תובע להעביר סיכון ולהשתמש בגוף להשקעות בהליכים משפטיים, דוגמת קרן ג'סטיס, הפכה בשנה האחרונה קריטית עבור תובעים ועורכי דין – קל וחומר בתביעות רכוש, כאמור. בין אם לצורך קבלת חוות דעת, תשלום אגרת בימ"ש, מקדמות כלשהן לעורכי הדין, שכר מגשרים או כל הוצאה אחרת – קבלת ההשקעה מאפשרת לתובעים לנתב את המשאבים הפרטיים שלהם להוצאות מיידיות, לגדר סיכונים כלכליים, ובמקרה של הליך מרובה-תובעים, מאפשרת גם לצלוח את החסם הטכני ומייתרת את הצורך לגייס מכלל התובעים את חלקם היחסי בתביעה.
דוגמא ספציפית ניתן להביא מתחום ענף הבניה בכלל ומתחום ליקויי הבנייה בפרט. כידוע, בשנים האחרונות, עם העלייה במחירי הדיור ובצידה תנופת בנייה חסרת תקדים, החל גל של בנייה קבלנית בהיקפים גדולים אשר טרם נראו בעבר.
למרבה הצער, גל זה הביא עמו עוולות נזיקיות בדמותן של ליקויי בנייה – תחום שלטעמי עדיין כמעט בתולי, ומדגים במיוחד את הצורך בקבלת כספים מגופים להשקעות בהליכים משפטיים דוגמת קרן ג'סטיס, נוכח מערכת יחסי הכוחות הבלתי-שוויונית: מצד אחד, קבלן בעל ממון, ומצד שני רוכשים אשר כמעט תמיד אינם בעלי יכולת להעמיד סכומים ניכרים נוספים לשם מימון התביעה.
חשוב להבין כי תביעות ליקויי הבניה הפוטנציאליות הגדולות הינן של ועדי בתים (בשל ליקויים רבים ברכוש המשותף), והן מחייבות גיוס "קופה" מכלל הדיירים. במרבית המקרים, גיוס של אלפי שקלים מכל דייר הופכת למשימה בלתי-אפשרית, גם טכנית (לאור העובדה שנדרש שיתוף פעולה מכלל הדיירים) וגם מהותית (הדיירים בדיוק נכנסו לדירה חדשה בה נמצאו ליקויי בניה לאחר שהשקיעו בה את מיטב כספם, ומתקשים להוציא סכומים נוספים לצורך הגשת תביעה).
כאמור, קרן ג'סטיס מהווה פתרון קלאסי. דוגמא לכך היא תביעת ליקויי בנייה אותה הגיש משרדנו בשם שני בניינים, בני כ-70 יחידות דיור, שנבנו במאוחד, באותו גוש/חלקה, בגין ליקויי בנייה נגד הקבלן. עפ"י חוות הדעת שהציגו הוועדים, בבניינים קיימים ליקויי בנייה בסכום של כ-5.5 מיליון ש"ח.
עלות המחצית הראשונה של האגרה אשר הייתה דרושה להגשת התביעה עמדה על כ-70,000 ש"ח; עלות חוות הדעת שתמכה בתביעה הגיעה לכ-30,000 ש"ח; וכך מצאו עצמם הוועדים בפני הוצאה צפויה של כ-100,000 ש"ח כתנאי סף מינימאלי להגשת התביעה. לסכום זה יש כמובן להוסיף את מחציתה השנייה של האגרה, הוצאות נוספות שצפויות כבר כעת (כגון נשיאה בשכר טרחת מומחה מטעם בית המשפט, שכר טרחת עורך הדין וכיוצ"ב), ומכאן עולה כי ההוצאה המינימאלית לניהול ההליך, עבור כל בית אב תובע, הינה אלפי שקלים.
משך תקופה של כחמש שנים (!) ניסו הוועדים לגייס את הסכומים הדרושים לשם ניהול ההליך, ללא הצלחה. התברר כי חלק מבעלי הדירות בבית המשותף לא מוכנים להשקיע מכיסם לשם הגשת התביעה, בין אם משיקולים כלכליים או משיקולים של חוסר עניין בהגשת תביעה הקשורה ברכוש המשותף. למרבה המזל, פניית משרדנו לקרן ג'סטיס לצורך מימון התביעה נחלה הצלחה, וקרן ג'סטיס השקיעה סך של כ-120,000 ש"ח. התביעה, שהוגשה לבית המשפט המחוזי, כבר הסתיימה לזכות התובעים, ובכך סאגה עגומה זכתה לסוף טוב.
קשה להפריז בחשיבות המימון במקרים כאלה, הן מצד התובעים והן מצד עורכי הדין המייצגים. משרדים אזרחיים, העובדים על בסיס אחוזים מתביעות אזרחיות, יכולים כעת להגיש תביעות בסדרי גודל משמעותיים, אשר לא ניתן היה להביאן לעולם אילולא היה בנמצא גוף אשר היה נוטל על עצמו את כל ההוצאות הקשורות בניהול התיק. תחום מימון ההליכים המשפטיים, או מימון התביעות, משנה את מאזן הכוחות ההיסטורי, לטובת הנפגעים החלשים.
כמובן, באופן הזה, הסיכון הכלכלי של הלקוח מתבטל לחלוטין. לקוח אשר מממן מכיסו הליך משפטי, ודאי בסכומים ניכרים, חושף עצמו להוצאות כבדות אשר ירדו לטמיון באם תביעתו תידחה. במקרים של קבלת השקעה חיצונית לתביעה כבמקרה של קרן ג'סטיס, הרי שקרן ג'סטיס לוקחת על עצמה את מלוא הסיכון במקרה של דחיית התביעה, ומאבדת את כספה שלה. הלקוח נשאר מוגן, שלם ולא חסר.
עניין זה נותן דחיפה מורלית ופסיכולוגית משמעותית מאוד לתובעים לעמוד על זכויותיהם: לא נדרשת מהם השקעה כספית, הם נטולי סיכון, עוה"ד המטפל נוטל על עצמו את ההתעסקות עם הפן המשפטי ובסופו של דבר הלקוח פוגש פסק דין אשר לא הוציא בגינו שקל אחד. בראייה רחבה, ביטול מרכיבי ההוצאה והסיכון, שבמקרים רבים מהווים קו פרשת המים להגשת התביעות בפועל, הינו דבר מהפכני – לחיוב, כמובן – בעולם הנזיקין והתביעות האזרחיות בכלל. עצם האפשרות העומדת כיום בפני תובעים לקחת מימון וכיסוי מקרן ג'סטיס למלוא הוצאותיהם הקשורות בהליך, כשלמעשה הם-התובעים אינם נדרשים להוציא כסף מהכיס ואינם נוטלים על עצמם כל סיכון כלכלי, מהווה מהפכה במערכת יחסי הכוחות אשר קיימת וידועה לכל עו"ד מייצג בתחום האזרחי.
אם נחזור למקרה שתואר לעיל בדבר תביעת ליקויי הבנייה, ללא קבלת מימון לא היו יכולים וועדי הבתים לתבוע את נזקיהם, הקבלן היה חומק מתביעת מיליונים וללא מתן מענה אמיתי לליקויי הבנייה, והתובעים היו נותרים בחסרון כיס משמעותי מאוד.
האפשרויות הגלומות כיום בשימוש בכלי החדש של השקעות בהליכים משפטיים (ידוע גם כמימון הליכים משפטיים, או מימון תביעות), ובקרן ג'סטיס בפרט, משנות את מערכת יחסי הכוחות כפי שאנו מכירים אותה כיום בעולם הנזיקי, לטובת הניזוקים. לא עוד גופים בעלי ממון מול ניזוקים מוחלשים, שאינם בעלי יכולות לעמוד משפטית וכלכלית מול הצד המזיק.
בטווח הארוך, השלכות הכלי החדש הינן רצויות ועומדות בקנה אחד עם מטרות דיני הנזיקין: בלי ספק, הידיעה שזכות הגישה לערכאות עומדת לכל תובע (כעת גם מעשית, ולא רק רעיונית), בייחוד בתחום נזקי הרכוש וליקויי הבנייה בפרט, יביאו להתייחסות רצינית החל משלב הבנייה עצמו, אשר ייערך בקפידה רבה יותר, ובוודאי בשלב הבדק.
זאת כדי להימנע מהצורך להתמודד עם העוולות במגרש המשפטי, שכן האפשרות לקבלת השקעה לצורך כיסוי הוצאות התביעה מקרן ג'סטיס פותחת בפני התובעים, ועורכי הדין בתחום, עולם חדש, מלא הזדמנויות.
עו"ד גיא יעקב הינו מומחה לנזקי רכוש בכלל, ולתביעות בגין ליקויי בנייה בפרט, ומייסד משרד עו"ד ונוטריון הנושא את שמו
במשך מספר שנים ניסו ועדי שני בתים, הסובלים מליקויי בנייה חמורים ברכוש המשותף, לאסוף מהדיירים סכום של למעלה מ-100,000 ש"ח, הנדרש לצורך הגשת תביעה בגובה 6.5 מיליון ש"ח נגד הקבלן – ללא הצלחה.
באמצעות עו"ד גיא יעקב מנהריה, פנו ועדי הבתים לקרן ג'סטיס, שלאחר בחינה אישרה את מימון התביעות. התביעה הוגשה באחרונה לבית המשפט המחוזי בחיפה. עפ"י כתב התביעה, מיד בסמוך לכניסת הדיירים לבניינים אותרו שלל ליקויי בנייה המחייבים תיקון. נציגת הבניין פנתה למהנדס לבדיקת הבניין, כדי לקבל תמונה מדויקת של מצב הרוכש המשותף. עפ"י דו"ח הבדיקה, נמצאו בבניינים ליקויים רבים המסתכמים במיליוני שקלים.
לאור גובה הנזק וגובה התביעה הצפוי, עמד רק סכום האגרה שעל התובעים היה לשלם על כ-150,000 ש"ח. בצירוף הוצאות נוספות, דוגמת מקדמות שכ"ט לעו"ד וחוות דעת מהנדסים ושמאים, הסכום האמיר. ועדי הבתים לא הצליחו לגייס את הסכומים הללו מהדיירים.
לפיכך, פנו הדיירים באמצעות עו"ד יעקב לקרן ג'סטיס, שכאמור בחנה את המקרה ואישרה את מלוא המימון הנדרש. התביעה הוגשה מבלי שוועדי הבתים והדיירים נאלצו להוציא אפילו שקל אחד מכיסם "כתב התביעה מדבר בעד עצמו וכולל שורה ארוכה של נזקים וליקויי בנייה ברכוש המשותף", מסר עו"ד גיא יעקב לאתר "ניוזים צפון", שפירסם את הסיפור לראשונה. "חשוב להדגיש כי המדובר בתביעה בגין ליקויים ברכוש המשותף בלבד, והתביעה, למרות סכומה הגבוה, כלל אינה כוללת את הליקויים הפרטניים בדירות עצמן. משרדנו ילווה את התובעים לכל אורך ההליך המשפטי".
לדברי מנכ"ל קרן ג'סטיס, עו"ד אסף גרינוולד, "מדובר בתביעה בגין ליקויי בנייה קשים שהפכו בניינים שלמים לכאורה לבלתי-ראויים למגורים. אנשים שרכשו קורת גג במיטב כספם נפגעו באופן קשה. בהובלת עו"ד יעקב, מהמומחים המובילים בישראל בתחום, ובתמיכת קרן ג'סטיס, אשר כיסתה עבור התובעים את כל הוצאות התביעה – חוות דעת, אגרות ועוד – הגישו וועדי הבתים והדיירים את התביעה החזקה והמבוססת ביותר לבית המשפט, בלי שנאלצו להוציא אפילו שקל מהכיס".
אנו משתמשים בקובצי Cookie כדי לשפר את חוויית המשתמש שלך. זה כולל מעקב אחר ההעדפות והפעילות שלך.
